Immobilier

Déjà prorogé en 2016, en 2017 et en 2018, le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui permet de financer des travaux d’économie d’énergie, est de nouveau prolongé d’un an par la loi de finances pour 2019, avant sa transformation en prime forfaitaire en 2020.

De nouvelles dépenses éligibles au CITE

Alors que le Cite avait cessé de s’appliquer aux parois vitrées pour les dépenses payées depuis le 1^er juillet 2018, le remplacement des fenêtres à simple vitrage est de nouveau éligible au dispositif au taux de 15 % depuis le 1^er janvier 2019. Selon l’exposé des motifs de l’amendement à l’origine de cette réintroduction, le plafond de dépenses, qui sera bientôt fixé par arrêté, devrait s’élever à 100 € par fenêtre.

Jusqu’alors exclus du CITE, les frais de pose pour l’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ou de certaines pompes à chaleur, ainsi que les dépenses générées pour la dépose d’une cuve à fioul, ouvrent droit au bénéfice du crédit d’impôt à condition que les revenus du foyer fiscal ne dépassent pas un plafond fixé par décret.

Ce niveau maximal de ressources n’est toutefois pas applicable au coût de la pose de l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques.

Trois taux de crédit d’impôt

Les frais de pose ouvrent droit au crédit d’impôt au taux de 30 %, les frais de dépose d’une cuve à fioul au taux de 50 %, et l’isolation des parois vitrée est soumise au taux de 15 %.

Les nouvelles règles s’appliquent depuis aux dépenses réalisées depuis le 1^er janvier 2019. Par exception, elles ne concernent pas les frais d’acquisition des chaudières de très haute performance énergétique payés en 2019 pour lesquels le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte au plus tard le 31 décembre 2018.

Avant le 1^er septembre 2019, le gouvernement devra remettre au Parlement un rapport sur la transformation du CITE en prime forfaitaire par type d’équipement ou de prestation.

Le « Denormandie » devrait être incitatif et simple d'application

Cela faisait quelques temps que particuliers et professionnels attendaient le coup de pouce qui pourrait favoriser la rénovation des immeubles existants. C'est fait, l'investissement locatif dans l'ancien a désormais un dispositif fiscal qui prend en compte ses spécificités. L'Assemblée Nationale a définitivement adopté la « Loi Denormandie » dans le cadre de la lecture définitive du projet de loi de finances pour 2019.

Il était déjà possible de défiscaliser en faisant des travaux grâce à la création d'un déficit Foncier, en achetant un bien immobilier éligible à la Loi Malraux ou un Monument Historique (bien que les produits soient rares). Les lois Scellier, Pinel et Cosse avaient également été dotées d'un volet « « immobilier ancien », et permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas de réhabilitation. Mais avec des contraintes de rénovation énergétique trop lourdes pour le bâti, celles-ci n'ont jamais rencontré de succès.

Pourtant, les lois de défiscalisation en faveur de l'immobilier neuf bien dosées ont réussi à stimuler la construction de logements via l'investissement locatif La loi Scellier, puis la loi Pinel ont été bien comprises par les particuliers grâce à leur relative simplicité d'application.

Jusqu'à 21% de réduction d'impôts sur le revenu

Applicable pour les biens à rénover acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, la loi Denormandie permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du budget d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 euros). En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à louer son bien pendant 6 à 12 ans à un loyer plafonné. La réduction entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an.

L'objectif déclaré étant de vouloir inciter les particuliers et les opérateurs immobiliers professionnels à rénover des logements notamment en centre-ville, ces derniers pourront être acquis directement par une personne physique qui fera réaliser les travaux par une entreprise, ou issus d'un programme de rénovation ou de transformation d'immeuble porté par un promoteur.

Une obligation de faire des travaux importants mais sans critère de performance énergétique

Mais la grande avancée de cette loi est l'absence de critère de performance énergétique explicite. Pour qu'un logement soit éligible, les travaux réalisés pourront se limiter à des rénovations « légères » du moment qu'ils représentent au moins 25% du coût total de l'opération (foncier + travaux). Un grand pas en avant, car les précédents critères à respecter pour bénéficier des réductions Pinel ou Cosse nécessitaient de transformer le bien en logement quasiment neuf, ce qui était très complexe d'un point de vue technique… et budgétaire.

D'une part, cela excluait les rénovations « logement par logement » dans les copropriétés, puisque la plus grande partie des déperditions d'énergie est liée au bâtiment tout entier (façades, chauffages, isolation…). D'autre part, les performances à atteindre en matière d'isolation et de chauffage étaient telles qu'elles nécessitaient d'engager des travaux lourds qui impliquaient bien souvent une perte de surface.

La liste des communes éligibles sera arrêtée par le ministère du logement

Finies les zones A, B et C, qui déterminent l'éligibilité des logements à un dispositif fiscal et le montant auquel les loyers sont plafonnés. La loi Denormandie indique clairement que la liste des villes éligibles sera fixée par un arrêté du ministère en charge du logement. Celui-ci concernera « les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué (...) et les communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation du territoire ».

« Nous avons associé ce dispositif non pas à un zonage, pour une fois, mais à un projet de territoire, en partant de ce qui a été fait avec le programme « Action cœur de ville » : toutes les villes retenues pour le programme, toutes les villes qui vont conclure une ORT [Opération Revitalisation des Territoires, ndlr], y sont éligibles. Cela vous montre à quel point je suis attaché à une sortie progressive de ces zonages », déclarait Julien Denormandie devant les Sénateurs.

La loi Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, fait donc une synthèse en appliquant à l'immobilier ancien ce qui a fait le succès des dispositifs fiscaux dans le neuf tout en laissant de côté ce qui a pu freiner le recours aux Scellier, Duflot et Pinel ancien.

Une nouvelle réduction d’impôt

C’est dans le cadre d’un amendement à la loi de finances de 2019 que les parlementaires ont décidé d’une nouvelle réduction d'impôt. L’objectif est d’encourager au maximum la rénovation des logements anciens. Il faudra entamer des travaux de rénovation de grande ampleur, puisqu’ils devront être à la hauteur de 25 % du coût total de l’opération. Mais les acquéreurs pourront en bénéficier, et cette mesure peut s’avérer très intéressante financièrement parlant pour ceux qui envisagent d’acheter dans l’ancien et de le rénover intégralement.

Les mesures décidées par le ministre

C’est Julien Denormandie, ministre de la ville et du logement, qui est à l’origine de cet amendement qui a donc été intégré au PLF de 2019. Il s’agit de proposer un outil fiscal particulièrement puissant afin d’inciter à la rénovation des logements. On apprend ainsi que les acquéreurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du montant total comprenant le prix de l’acquisition et celui des travaux. Il faut également s’engager à louer le bien immobilier pour une durée de 6 à 12 ans.

Et le prêt travaux ?

Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de financer les rénovations grâce à un prêt travaux tout en bénéficiant quand même de la réduction d’impôt. Cependant, pour obtenir un taux d’intérêt intéressant, il est préférable de faire appel à un courtier et de réaliser des simulations auprès de différents établissements. Tout dépend bien évidemment de votre projet mais aussi de votre situation.

La réhabilitation de l’ancien

Cet amendement s’inscrit très logiquement dans la continuité d’un travail gouvernemental visant à réhabiliter les logements anciens. Il faut savoir que pour l’instant, cet amendement concerne les villes concernées par la loi ELAN, ainsi que les 222 villes retenues dans le Plan action cœur de ville. Mais d’autres précisions seront apportées ultérieurement et le plan d’action pourrait être étendu partout en France.

Cet amendement à la loi de finances 2019 pourrait donc motiver les acquéreurs à acheter dans l’ancien et à se lancer dans des travaux de rénovation de grande ampleur. Ce qui est un objectif clairement annoncé par le Gouvernement afin de réhabilité le parc privé de logements en France. Une belle initiative qui devrait, théoriquement, porter ses fruits. A suivre…

Difficile dès lors de tenter une négociation, comme d’hésiter trop longtemps. "Le rapport de force a basculé au profit des vendeurs", confirme Maxime Petel, d’ERA. Les transactions en moins d’une semaine, voire à la première visite, sont monnaie courante. Exemple avec cette maison à rafraîchir des années 1930 de 100 mètres carrés, rue du Parc, dans le très prisé quartier Dunois, vendue 250.000 euros sans discussion aux premiers visiteurs. Ou avec ce trois-pièces de 82 mètres carrés rue du Poirier, parti à 220.000 euros sans demande de rabais.

"S’ils ne sont pas prêts à payer n’importe quel prix, les acheteurs acceptent de débourser un peu plus pour un coup de cœur", note Christine Lamat, de Stéphane Plaza Immobilier. C’était le cas de cette maison rénovée de 90 mètres carrés, rue Desfriches, cédée sans négociation et malgré l’absence d’extérieur à 235.000 euros, en haut de sa fourchette d’estimation.

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